最近恒大發布了

2021年和2022年的財報，總共虧損8120億元，負債總額是2.4萬億元。

這是什么概念呢？

相當于每個月虧掉338億元，每天虧掉11.12億元，每小時虧掉4600萬元！

今年一季度，A股上市公司利潤小于4500萬的公司有3409家。

也就是說，差不多60%的上市公司一個季度也賺不到恒大一小時虧的錢。

工商銀行最近兩年的利潤也就7000億，還不夠恒大兩年虧的。

茅臺現在的總市值是 2.16萬億，把茅臺賣掉也不夠恒大還債的。

咱們總說錢難賺。按照中國人均可支配收入3.7萬/年計算，一個人不吃不喝，也得大概30年才存得夠100萬。

但小時虧4600萬，這事比賺錢難多了！摳破腦袋估計也不知道該怎么讓自己一天虧掉4600萬。

恒大在2021年債務暴雷之后，大量樓盤面臨停工，在政府保交樓的政策推動下，雖有好轉，但難度真心不小。

恒大所有的樓盤中，買了文旅地產的業主恐怕應該是最睡不著覺的。即便是順利交了樓，估計也會造成財產永久性損失。

實際上前兩年，一干開放商張開雙臂積極擁抱文旅時，就注定了會有這樣的結局：大多數文旅地產都會一地雞毛！

地產帶上文旅的面具，卻沒有文旅的靈魂！

本文將討論？為什么大多數文旅地產都終會失??？

01什么是文旅地產？

文旅地產的主要業務是房地產開發和運營；功能定位是文化旅游產業發展；

文化作為文旅地產的核心要素，串聯規劃設計、景觀塑造、營銷管理、物業品牌打造等地產開發全流程，包含多種地產項目。

大致分為三類：文化體驗性、創意辦公型和專業服務型。

直白一點的說就是，人為打造一個文化旅游場景，兼具各類基礎配套設施，吸引大眾聚集，然后賣房子、賣門票、收租金、賣商品、收物業費和服務費等等。

因此，雖然文旅地產的主要業務是房地產開發和運營，但想賺錢，必須把文旅給做好。

但大多數開發商都把路子走偏了。

02文旅地產大熱的時代背景

有心的朋友應該能回憶起文旅地產這個概念是什么時候流行起來的。

時間要撥回到2017年！

為什么是2017年呢？

當時正好是咱們國家開始“三降一去一補”，并且在2016年底首次提出房住不炒，然后愈演愈烈！

當初很多人都認為這只是一句口號，現在看來，當時的決心是蠻大的。

這樣大背景下，房企紛紛都感到焦慮，債務和現金流的隱憂已經出現！萬科在2018年首先喊出：活下去！

房企們心里門清，都積極的尋求轉型，其中一個方向就是擁抱文旅產業。

恒大文旅2015年就成立了，但并不是因為它有未卜先知的能力，而是野心太大。畢竟恒大已經在盲目多元化了，恨不得把世界上所有生意都做一遍。

當時恒大的圖譜是這樣的：

2018年則是地產+文旅的大年。

融創文旅，碧桂園文旅，萬科文旅，富力文旅，佳兆業文旅，復星旅文都在2018年成立，各地產企業紛紛效仿，幾乎全部成立了文旅公司，有的甚至直接加了個文旅后綴。

這些開發商打著文旅的旗號，骨子沒有文旅的基因，他們的最大關注點始終是房子！走的還是房地產那套老路子：

低價獲取土地，獲得銀行和政府的支持，預售，抵押搞錢再拿地。

他們文旅營運方面大都不及格。

最多就是做做樣子，比如：買IP、拼湊團隊、花錢包裝、講故事、蹭熱度、裝模作樣的運營。然而滿腦子始終是賣房子！

整個項目最終成不成功，它們并不怎么在乎，反正最后地方政府得去收拾爛攤子。

文旅項目中最幸運的可能要算萬達了。本是無奈之舉，提前賣掉了文旅項目，卻成功躲過了疫情和三道紅線，還完成了輕量化轉型。

其他房企則不那么幸運了，三道紅線劃下來之后，文旅項目成了最燙手的山芋！

03為什么文旅地產大都會失??？

中國的文旅地產大都慘淡收場，除了時代背景約束外，還有一些重要的原因。

第一，產業思維不同

房企一心想著賣房子，做的是產品，而且周轉越快越好！

文旅開發的本質是做服務，復雜程度很高，需要通過長期經營提升價值，不可能像開發商那樣賣完房子就走人。

做地產好比是養豬，把豬盡快養大，在最短的時間達到最大重量(規模)，然后分成肉、骨等進行散售，實現利潤最大化，更關注量。

而做文旅好比養孩子，希望他健康成長、好好學習，成為社會的棟梁之才，更看重質。畢竟文化這種東西不是一朝一夕能建立起來的。

第二，地段、地段，還是地段

文旅地產始終還是地產，地產的核心要義就是地段。

這些年的文旅項目，如果里城市近，拿地就難而且貴。

如果拿地容易，就一定是在偏遠地區。

這種困擾很難解。

那些運營比較成功的文旅項目一般分為兩種：要么是大城市周邊且交通便捷、基礎設施完善的項目，要么是知名旅游景區附近的項目。

第三，金融屬性太強

大多數購買文旅地產的業主都是抱著投資的目的。

所以他們的核心訴求就是：升值！

在“房價會一直漲”這個慣性思維下，他們很少考慮項目本身通過運營的投資回報率。

這些業主的盲目刺激了更多的房企沖進文旅地產，導致供應大幅增加！然而地段始終是稀缺資源！不可能有那么多可以升值的文旅項目。

此外，吸引這些業主的主要原因是：

便宜；

不受政策調控。

這些業主大都是中產，抗風險能力本來就弱。

遭遇疫情之后，斷貸開始發酵。

業主們急著出手，這些項目升值的壓力進一步加大！

第四、做文旅需要大格局

文化和旅游是一種精神屬性的需求，并非是蓋幾棟房子就能躺賺。

在項目的背后更考驗運營者的IP打造能力，品牌定位能力，營銷宣傳能力，服務能力，消費者教育能力，資源整合能力，策劃能力等等。

人類再造一個大城市很容易，但再造一個孔子，幾乎是不可能的。

04文旅地產何去何從？

咱們國家之前的文旅地產本質上是假文旅真地產！

文旅基本成了地產購地的工具，被“包養”的文旅徹底喪失了獨立的精神和地位。

兩個商業模式規律完全不同的產業因為土地要素、資金支持及與目的地資源結合的緊密度而被捆綁在一起。

文旅是一種消費品，地產是一種金融品，文旅的消費屬性被地產的金融屬性完全遮蓋！

由于綁得太緊，隨著地產行業的衰退，早期的文旅地產大都很難生存下去。

但也不用太過悲觀，文旅的需求無窮無盡，只要回歸到文旅產業的本質和基本規律，這個行業仍然大有可為。

說到底，地產應該服務于文旅，文旅是內在核心，地產只是外在形式。

除此之外，我們還必須正確看待文旅地產的一個特殊屬性。那就是成功者的經驗往往很難復制！

比如，全球就只有一個迪士尼，而迪士尼是1919年開始創作，1926年成立公司！到目前為止，全球只有6個迪士尼樂園！

由此可見，文旅地產絕對不可能像普通地產那樣快速擴張！

05尾聲

恒大暴雷后，其文旅相關的產業會如何呢？

早在2007年，恒大就開始嘗試酒店業。恒大地產集團注資成立了恒大酒店管理集團，負責管理旗下的恒大酒店！

2015年，恒大旅游集團成立，多元化發展開始伸向文旅行業。

2018年，恒大旅游運營管理集團有限公司成立(以下簡稱“恒大旅管”)，經營范圍包括旅游項目投資開發經營、旅游管理服務。

恒大地產于2020年底就已經開始陸續退出酒店業務，而這些酒店業務全部被裝入恒大集團旗下的恒大旅管。

2021年，廣州恒童投資有限公司成立(以下簡稱“廣州恒童”)，經營范圍包括酒店管理、會議及展覽服務、休閑觀光活動等。

2021年3月，由恒大集團持股100%的恒大旅游集團有限公司更名為恒大童世界集團有限公司(以下簡稱“恒大童世界”)，作為集團旗下旅游業務的實施主體，幾乎囊括了所有旅游資產。

后來恒大將恒大童世界和恒大旅管全部轉出，廣州恒童持有股份達到100%。

這樣的操作，目的很明顯，就是想獨立上市，上市之后可以用股權來化債，也可以增加資產，降低杠桿率。

然而，天不遂人愿，隨著恒大的暴雷而不得不放棄。

恒大在全國布局的15個童世界，大都還在努力復工復產之中。而且這些童世界都在陸續的被其他公司接盤。

恒大的文旅正在去恒大化。

這些童世界即便最終成功交付，業主也高興不起來，因為他們已經是接盤俠，只能眼睜睜的看著房價下跌，財富縮水。

此外，這些文旅項目很可能最終不會有什么人流量，那么通過出租也很難收回本金。

想賣也不見得能賣得掉！最終只能認賠離場！

許老板僅僅用了5年時間就從首富變為首負！讓無數家庭付出了慘痛的代價！

巴菲特說過一句話：潮水退去才知道誰在裸泳！

我們期待中國真正的文旅地產在潮水退去后，浮出水面！

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