北京時間11月5日晚，青客公寓成功掛牌納斯達克，股票代碼為“QK”。開盤報17.35美元/股，截至發稿，青客公寓上漲3.76%報17.64美元/股，市值8.37億美元。

2019年，長租公寓投資行至關鍵處，“馬太效應”越發明顯，資金流向頭部。今年3月，蛋殼公寓獲5億美元C輪融資，投后估值超20億美元，10月完成1.9億美元D輪融資；自如則于今年6月獲5億美元B輪融資，投后估值50億美元。

而隨著青客上市，長租公寓的故事也終于講到了二級市場。創業7年，主攻青年白領，青客公寓靠著VC/PE機構“輸血”與現金貸服務的周轉，坐穩了行業老三的位子。

長租公寓人民幣玩家，每間公寓租金低于2000元

“最愛的人住在身邊，最好的朋友住在對面?！薄渡畲蟊ā泛汀稅矍楣ⅰ分械墓⑸钍窃S多年輕“租房一族”夢想中的樣子。

當前市場上的長租公寓分兩種，分散式與集中式。其中，集中式長租公寓自帶社交屬性，包含公共區域、配套空間和房間，還會為租客提供生活服務以及社交、創業等附加服務。很好的滿足了有社交需求的孤獨異鄉房客。

相比之下，分散式長租公寓的頭部企業更受租客與資本青睞。在北京漂了3年，從事分析師工作的孫萌很信任長租公寓，“我一直租的都是長租公寓，找房子方便啊，而且還有保潔，也能在軟件上看到鄰居的基本信息，比較規范，安全?！?/p>

青客公寓是分散式長租公寓里，成立較早的那一批。創始人金光杰拿著做律師賺的錢成立了青客公寓?！扒嗫汀眱勺质恰扒嗄昕腿恕钡目s寫，與大多數分散式長租公寓類似，青客公寓的運營方式也是將拿到的房源進行標準化改造，再租給20-35歲的城市青年租客，租房價位不高，介于1000-2000元/間之間，受到不少年輕白領的歡迎。

招股書顯示，到2018年底，青客公寓房源數量已經飆升至9.12萬間，復合年增長率達114%，共覆蓋6座城市。就總租賃房間價值和數量計算，目前青客公寓為國內長租公寓運營商的第三位。

營收增長的同時，虧損也在擴大。招股書顯示，青客公寓從2017年的5.22億元增長到2018年的8.89億元，同比增長70.3%；截至2019年6月30日的前9個月，營收為8.98億。但是，在2017年、2018年，青客的凈虧損分別達2.45億元和4.98億元。

明顯能看出，青客公寓如今的座次與“燒錢”分不開關系。

融資，拿房，現金貸，撐起了一個IPO

青客公寓有“三寶”，融資，拿房和現金貸。

擴張規模的背后離不開VC/PE的“輸血”。公開資料顯示，2012年，青客公寓在成立當年獲得紐信創投的天使投資；兩年后，達晨投了A輪1000萬美元；2015年，賽富和紐信聯合投資B輪1.8億人民幣；2018年，摩根士丹利管理的私募基金及凱欣資本聯合領投C輪數千萬美元。

融到錢，下一步就是占領市場。長租公寓，房源即一切，這一點青客公寓CEO金光杰自己也清楚，他曾透露：“3萬間-5萬間的規模，是公寓企業的生存底線。長租公寓的商業模式是與租賃房源房東簽訂長期合約，經裝修改造后重新開放給租客，通過租金差異獲取利潤。前期需要投入房租、裝修等成本，假如房源總數小于1萬間，公寓管理難以做到精細化，資金鏈斷裂風險較高?！?br/>

這種情況下，青客只能努力尋求更多租戶，減少空置率，同時拿錢擴張。招股書顯示，青客公寓與11家金融機構達成了合作，意圖為租戶提供分期貸款的同時，也能用分期貸款所得收入采購新公寓或進行裝修。

效果很明顯，目前青客公寓房源數量已經飆升至9.12萬間，代價也不小，2017年至今累計虧損超過11億人民幣。

值得注意的是，青客是行業唯一一家以26個月的長租期實行租金貸的企業，前2個月是租客支付的押金，后24個月由租客還款。當然，這種做法遭到不少的吐槽。

二度更新招股書，

大幅下調發行規模：對上市沒信心？

值得注意的是，上市前青客公寓曾兩度更新招股書。

10月25日, 青客公寓更新了F-1招股文件，預計于11月5日在納斯達克掛牌上市，這版的最大變動在于承銷商名單，除了擔任聯席主承銷商的摩根士丹利和中金公司外，還新增了質數資本、光大新鴻基、老虎證券以及中信建投國際四家投行擔任副承銷商。

11月2日凌晨，青客再次更新照顧書，將此次IPO的發行規模從此前的520萬股ADS下調近一半至270萬股ADS，其最高募資金額從此前的近1億美元減少至約5000萬美元。

相應的，招股書披露的股東結構也隨之發生了微調。IPO前，青客公寓創始人兼CEO金光杰直接持有27.6%的股份，高管和董事合計持有36.9%的股份。凱欣資本及其關聯實體持股30.6%，而紐信創投、賽富投資基金和摩根士丹利管理的私募基金分別持股9.3%、8.9%和8.9%。

IPO后，高管和董事合計將持有34.8%的股份，凱欣資本占股28.9%。

上市前夕大幅下調發行規模的做法難免引發行業猜測，業內有觀點認為青客公寓此舉是由于當前面對的市場環境不好，導致信心不足所致。市場下行周期是一方面，長租公寓盈利模式尚未成熟也常被部分VC詬病。

長租公寓的商業模式需要前期投入大量資金，但這個行業投資回報周期又相當長。在實際運作中，公寓租金以年、季度、月等周期結算，由此便產生了資金錯配獲利空間。不少長租公寓企業拆了東家補西家，因此自2018年以來，行業時常傳來“雷聲陣陣”。

某長租公寓從業者直言， “目前，所有爆倉的長租公寓運營商，都是資金鏈的問題?！?/p>

不過，青客公寓目前也在積極開發其他盈利渠道，除了通過收租獲得收入，青客公寓還推出了針對于用戶的增值服務和基于會員的“青客優選”平臺。

“這是長期行業，我們看的也得是長期”

上市就是尋求另一續命手段？這倒也不盡然。

某長租公寓創始人表示，“長期肯定會賺錢的，它是長期行業，我們看的也得是長期?！遍L租公寓市場的前景非?？捎^，因為中國租房市場太大了。

這里有一組數據：2017年我國租賃人口為1.94億人，全國租金水平平均為515元/月/人，住房租賃市場租金規模為1.2萬億元，預計2025年我國住宅租賃市場將提升至2.33萬億元的規模。

另外，政策春風也不斷吹向長租公寓。2016年底和2017年初，住建部兩次發文推進租賃企業機構化和規?；l展?！胺科笙怠?、“中介系”、“酒店系”、“創業系”紛紛跑馬圈地，拉開陣營。

在你爭我奪的市場割據后，行業洗牌仍在進行。不少中小長租公寓企業出現經營危機后暴雷倒閉、被收購；頭部企業則全力謀求上市，尋求另一個融資渠道。

與其說是“續命”，不如說長租公寓在爭取時間，想借由二級市場資金，平穩過渡到規?；哪且惶?。

*本文來源：投資界，作者：Shirley，原標題：《9萬間出租房撐起一個IPO，市值超8億美元》。