倘若不是保利碧桂園悅府項目開盤，外界或鮮有人知曉，該項目原本為三亞知名文旅項目宋城千古情的配套用地，而該部分用地原持有者為宋城演藝（300144.SZ）的控股股東宋城集團。

據了解，宋城演藝于2011年通過使用部分超募資金，從宋城集團旗下三亞不夜城置業有限公司（下稱三亞不夜城置業）手中，拿下宋城千古情一期建設用地。另據三亞市政府網站于2014年披露的項目投資信息顯示，三亞宋城旅游區計劃建設二期。但目前鮮有公開資料披露該項目二期建設進度及完工情況。

“二期一直沒有動工，保利碧桂園悅府項目就是宋城二期項目?！币晃徊痪呙闹槿耸扛嬖V記者。

一位保利地產（600048.SH）內部人士則表示，保利確實是從宋城手中拿了配套的住宅項目，現已開賣。

悅府項目原為宋城二期用地

記者獲得的保利碧桂園悅府資料顯示，該項目位于三亞市區，臨近宋城千古情景區，土地編號為YC2-47-4，土地面積為96312平方米（折合145畝），土地用途為住宅用地。項目住宅部分分三期開發，另規劃有臨街商業。其中首期已于去年底開盤。

據三亞市規劃委員會網站2018年5月11日的批前公示，保利·悅府項目為原三亞·不夜城項目，用地性質為二類居住用地，三亞不夜城置業為該項目的建設單位。三亞市政府網站于2014年披露的項目投資信息則顯示，三亞宋城旅游區二期項目占地145畝，擬投資50億元。其中占地面積與保利碧桂園悅府項目面積一致。

此外，在2011年宋城演藝更名前，杭州宋城旅游發展股份有限公司曾公告宣布，使用部分超募資金向三亞不夜城置業購買項目用地。購買的土地位于三亞市迎賓大道區塊，迎賓路西北，土地編號為YC2-47-3，土地用途面積為5.3333公頃（折合80畝），土地用途為文化娛樂用地。該出讓土地的收購價格約1.4億元。從土地編號來看，YC2-47-3、YC2-47-4兩宗土地相鄰。

據了解，在收購前，三亞不夜城置業有限公司為宋城演藝控股股東杭州宋城集團控股有限公司的全資子公司，意味著宋城演藝間接從控股股東手中拿下了YC2-47-3號用地，該土地后用于三亞千古情旅游演藝項目的建設。

從當時收購情況來看，三亞不夜城置業旗下另一項目編號為YC2-47-4地塊，即如今的保利碧桂園悅府項目，并未注入宋城演藝這家上市公司中。

不過，三亞市政府網站于2014年披露的項目投資信息顯示，彼時，宋城景區二期存在部分遺留問題，包括項目用地范圍內墳墓搬遷，磚廠、青苗、房屋補償等問題。

網站信息還披露，“二期項目進展順利，施工圖設計、動物引進的合同簽訂已經完成，正在組織施工招投標事宜；冰雪世界、水公園、休閑地產可行性施工方案已制定完成，正在進行施工、市場等方面的可行性論證?！睆漠敃r披露的二期項目進展來看，二期規劃仍與一期用地規劃相當。

但上述知情人士稱，宋城二期用地原應為混合性用地，有部分住宅用地。

保利引入碧桂園背后

記者獲悉，原本是宋城集團全資持有的三亞不夜城置業，于去年成為保利（三亞）房地產開發有限公司旗下曲水天熠實業發展有限公司（下稱曲水天熠）全資子公司。由此，保利也間接擁有了三亞不夜城置業旗下編號為YC2-47-4土地權益。

隨后，保利再度引入碧桂園成為曲水天熠的二股東。由此雙方也間接擁有了三亞不夜城置業相應權益，即如今的保利碧桂園悅府項目，由保利與碧桂園共同開發。

在宋城集團與保利的這筆交易中，交易價格是外界關注的問題之一。事實上，該宗土地的性質及交易時間，對交易價格起到至關重要的作用。畢竟在2011年宋城集團將折合80畝文旅土地賣給宋城演藝時，交易價格僅1.4億元。

接近保利方面的人士透露，宋城將項目賣給保利時溢價非常高，但并未透露具體交易金額。

“引入碧桂園主要是為降低市場風險?！鄙鲜鋈耸扛嬖V記者。

事實上，在2018年4月海南實施全域限購后，多城樓市交易處于低谷，成交量下跌明顯。保利原來在海南的投資重點在三亞，但實行嚴格限購政策后，投資客較多的三亞樓市受到較大沖擊，保利不得不轉戰剛需客較多的?？?。

一個疑問是，一般情況下，作為文旅項目的配套部分，住宅性質用地往往是企業回籠現金的重要渠道之一，而宋城集團為何并未選擇自主開發，而是選擇轉手？

對此，上述知情人士表示，“住宅開發周期長、投資大、政策風險大，不如成熟的景區現金流穩定，利潤高?！?/p>

一位長期開發文旅項目的業內人士則認為，“宋城主打文化旅游產業，住宅、商業不是主要產品。該公司或是需要現金流，通過直接出售，快速變現，用資金支持核心產業?！?/p>

*本文來源：財聯社，作者：陳業，原標題：《宋城轉讓三亞項目二期用地 保利碧桂園高溢價接盤》。